Как правильно сдать квартиру квартирантам

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов?





Мои семь советов: как правильно сдавать жилье

Последние лет 12 как минимум я сдаю квартиру, снимаю квартиру и даже снимаю и сдаю одновременно (разные, разумеется), так что некий опыт в части аренды столичной недвижимости поднакопился. Конечно, бывают и хозяева-свиньи, но что-то после прочтения реплик в духе «а заплатили ли вы налоги» и прочего взыграло во мне классовое чувство.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Они сбежали из моей квартиры, оторвав дверь» – ред.

Итого – мои семь советов сдающим квартиру:

1. Определитесь с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на «эконом-класс» (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты «собачьих будок»), «бизнес-класс» (1—2—3 в районах массовой застройки) и «люкс» – хорошие квартиры в хороших местах. Вопрос не праздный: от того, что у вас реально имеется, зависит не только цена, но и кто будет квартирантами и какие отношения с ними строить.

Трезво оцените свои возможности в части «предпродажной подготовки».

Хрущевка в Хреново-Кукуево не станет апартаментами, даже если вы обклеите ее относительно свеженькими обоями: любой имеющий глаза увидит, что от этих обоев до евроремонта – как до Луны пешком.

А вот в потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в полный порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т. д. Это не только повысит цену аренды – вы имеете шансы перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. (Мебель обязательно нужна только в полностью «дизайнерские» квартиры, в остальных случаях надо думать.)

2. Определитесь с ценой. Ну хотя бы при помощи минимального «маркетингового исследования» имеющихся на рынке предложений. Запомните: проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем каждый месяц воевать с квартирантами из-за того, что вы просчитались на начальном этапе. Кстати, если планируете сдавать квартиру на долгий срок, ну, к примеру, пока ребенок не вырастет и захочет жить отдельно, заранее обговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, ну, к примеру, раз в год. Так всем спокойнее будет.

Если уезжаете, найдите «доверенное лицо» – не важно, агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, – и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной.

Ваше «доверенное лицо» должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически – никаких стареньких бабушек и болеющих родителей!

3. Никогда не сдавайте квартиру знакомым и не заводите никаких дружественных отношений с арендаторами! Нет, хамить, изображать полицию нравов и садиться людям на голову тоже не надо, но у вас не человеческие, а сугубо деловые отношения.

В конце концов, квартира – ваша собственность, и вы, как собственник, имеете полное право изменить свое мнение на ее счет, продать, если понадобились деньги, переехать и жить самим и т. д. Хотите выслушивать потом разговоры, что «мы только ребенка в саду устроили»? Хотите каждый месяц выбивать арендную плату? Не хотите? Тогда – никаких друзей, знакомых и родственников. Никаких и никогда.

4. Смотрите, кому сдаете. И не только в паспорт смотрите, но и на людей. Более того — в первую очередь смотрите на людей. Смотрите, и думайте, зачем вы вообще решили сдать квартиру. Чтобы улучшить демографическую ситуацию?  Если да, то вам не на рынок аренды, а в политику. Если нет и ваша задача выгодно распорядиться собственным имуществом…

Мой личный рейтинг жильцов такой. Для дорогой квартиры лучшими съемщиками являются юрлица, арендующие «гостевые апартаменты» – живут в таких редко, убирают часто, проблем с оплатой нет или почти нет, и иностранцы из дальнего зарубежья.

Если квартира дешевая (абсолютно или относительно), то лично я отдаю предпочтения семьям приезжих с маленькими детьми, причем откуда люди приехали, из Урюпинска или из солнечных стран СНГ, меня не волнует в принципе. Почему? Потому что именно такие люди более всего заинтересованы в стабильных, долгих и нормальных отношениях со мной!

Кроме того, наличие в вашем жилье «женщины востока» дает куда больше надежды, что квартиранты не загадят все до неузнаваемости и не будут использовать квартиру как полигон для выведения новых, особенно крупных и бодрых тараканов.

Худшие жильцы — одинокие мужчины, как местные, так и приезжие (неизвестно, не превратится ли ваша квартира в общежитие), студенты (шум, грязь, безденежье), а также распальцованные парочки без детей, но с московской пропиской (конфликты, могут съехать в любую секунду и прочее).

5. Договор, конечно, нужен, но и усердствовать с перечислением бабушкиных комодов я лично не советую. Сразу решите, готовы ли вы смириться с порчей имущества. Если да, а самому имуществу место на помойке… Ну, не знаю. Можете чуть-чуть поднять цену и разницу откладывать на «амортизацию». Если у вас что-то, того стоящее (или если есть подозрения в моральном облике жильцов, или если вы боитесь, что они могут оставить незакрытым кран), как вариант предлагаю страховку — или вашего имущества, или гражданской ответственности, или того и иного вместе.

Денег это, конечно, стоит (но можно и на жильцов переложить), зато в любом варианте экономит массу нервов, ведь по любому за причиненный кому-то ущерб отвечать будете вы, а не эти прекрасные милые люди, которые в любой момент могут исчезнуть с вашего горизонта.

6. Ходить в гости на чай не надо, контролировать чужую жизнь и лезть в нее — тем более. Но учтите — раз вы собственник, то за все отвечаете именно вы. «Все» в данном случае – это своевременная оплата счетов за электричество и телефон, недовольные шумом соседи и т.д.

Ремонт силами жильцов – вообще отдельный разговор.

Опять же, мне лично не жалко, да и вряд в итоге выглядеть квартира будет хуже, чем до него. Но если такой вопрос возникает, вам придется выполнять функции жилинспекции или кто там контролирует нынче легальность перепланировок, а также решать проблемы с соседями, которых вряд ли порадует работающая в три часа ночи дрель и мусор в подъезде.

Кроме того, сразу договоритесь, кому будут принадлежать «плоды трудов». Если жильцы затевают не просто косметический ремонт, а нечто радикальное, лучше проконсультироваться с юристом или, от греха подальше, сразу отказаться от подобной затеи.

7. Не надо бояться сдавать квартиру. Все эти угрозы настучать на вас в налоговую инспекцию… Ну-ну. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, т.к. источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы не пособники международного терроризма.

Учтите, что собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем по закону, все равно ваша и закон, милиция и пр. хотя бы в теории будут защищать именно ваши права.

(Никогда не сдавала и не снимала муниципального жилья, там может быть другая ситуация, если найдется юрист и у него найдется время, с большим интересом узнаю, как там обстоят дела). Подавляющее большинство квартиросдатчиков и съемщиков — люди совершенно вменяемые и нормальные и обоюдно заинтересованные друг в друге.

Не бойтесь проблем, не создавайте их другим, и все у всех получится.

В настоящей статье мы коснёмся вопроса сдачи квартиры, комнаты, а также некоторых нюансов, связанных с данным процессом. Для многих сдача квартиры в аренду  (правильней говорить найм, но аренда понятней для большинства, юристы меня простят за маленькую неточность) является чуть ли не основным доходом. И естественно, владельцы квартир заинтересованы сдать квартиру как можно выгоднее.

Первым делом вам нужно подготовить квартиру к сдаче.

Чтобы сдать квартиру подороже, нужно сделать ее презентабельной. Главное в этом деле не переборщить, иначе вложения не окупятся. Самое простое, что можно сделать, это вывести весь хлам. Неопрятная захламлённая квартира не привлекает внимание потенциальных арендаторов. Если квартира требует ремонта, то лучше его сделать. Самое простое, что можно предпринять — это, к примеру, покрасить обои в приятный нейтральный светлый цвет. Использование бежевых оттенков являются одним из самых выигрышных способов преобразить квартиру. Краски и валик стоят не дорого, да и покрасить можно самому. Современные акриловые краски созданы на водной основе, без запаха, пока краска не засохла, отмывается обычной водой, и работать с ними одно удовольствие. Можно переклеить обои, но это более трудоемкая задача, хотя и она принесет свои плоды.

Идеально вымыть квартиру, натереть полиролью, начистить и отутюжить все, что возможно, чтоб сияла чистотой и благоухала свежестью. 80% квартир сдают в грязном непрезентабельном состоянии. Многие клиенты жалуются, что не могут найти хороший вариант чистой и уютной квартиры, а если и есть такие, то стоят в два-три раза дороже. Приведите квартиру к презентабельному виду, кроме вас этого не сделает никто. И попросите за нее разумную цену.

Составляем объявление.

Главное правило в составлении объявления — это писать плюсы и как можно подробней. Часто вижу объявления типа   «сдается 1 комнатная квартира арендная плата 30 000 в месяц звоните, Вася». Что можно сказать о подобном объявлении? По такому объявлению не хочется звонить. У любого человека, который читает подобные объявления, всплывают свои догадки, почему так мало сказано про квартиру. Один подумает что квартира скорее всего убитая, вот и не написали про её состояние. Другой решит, что это скорее всего рекламное объявление из серии «звоните, мы подберем вам вариант». Вы, наверное, сталкивались с такими объявлениями, когда звонишь по конкретной квартире, а вам агент предлагает подобрать квартирку под ваши параметры. Т.е. агенты специально размещают многочисленные объявления без особой конкретизации, но с хорошей ценой, для того, чтобы найти себе клиентов. Чтобы вам отличиться от подобных объявлений, вам нужно максимально подробно описать квартиру и сделать максимальное количество фотографий своей квартиры. Максимальное описание квартиры будет способствовать тому, что именно ваше объявление люди будут просматривать чаще, а соответственно у вас будет больше шансов сдать квартиру за максимально возможную цену. Дело в том, что многие ищут квартиру по интернет-поиску. Кому-то  важен хороший вид из окна, или квартиры от собственника, многие вообще не рассматривают квартиры без фотографий. Во-первых, как правило, квартиры без фотографий скорее всего являются рекламными объявлениями агентских услуг, а во-вторых, зачем рассматривать такие объявления, если полно объявлений с фотографиями. Поставьте себя на место потенциального арендатора, объявлений много — как выбрать? Лучший способ — это сравнить фотографии, они наиболее информативны. На рынке много мусорных объявлений и арендаторы, скорее всего, уже попадали в подобные ловушки. Посмотреть квартиру вживую, это значит потерять много времени и сил, а квартира обычно нужна чуть ли не вчера, и естественно каждый потенциальный арендатор отсеивает варианты без фотографий.

Вам нужно сделать очень хорошие фотографии вашей квартиры и желательно на профессиональный фотоаппарат. Фотографировать нужно днем в солнечную погоду. Квартиру нужно предварительно убрать, украсить декором, сделать так, чтобы она понравилась. Фотографии — это очень важная часть процесса сдачи квартиры в аренду, так как основной отбор происходит на уровне просмотра и сравнения различных фотографий квартир. Обычно потенциальный арендатор просеивает через свой фильтр более 100 объявлений, а отбирает не более 5. Важно попасть в список 5 квартир, которые составил потенциальный арендатор для просмотра. Если вышеуказанные рекомендации вы учли, то скорее всего попадете в тот список потенциальных для просмотра квартир. Тут тоже есть небольшой секрет, опытные риелторы его знаю. Даже если из списка пяти квартир последняя будет в самом отличном состоянии, потенциальный арендатор в 90% снимет квартиру ту, которую посмотрит первой. Когда вы договариваетесь о показе своей квартиры, важно показать вашу квартиру раньше, чем потенциальные арендаторы будут иметь возможность посмотреть все квартиры в его списке. Есть закон   «кто первый показал то первый и сдал».

Для принятия звонков лучше купить новую симку, так как после сдачи квартиры вас еще с полгода будут доставать звонками по поводу сдачи, или просто рекламного характера.

Выбрать правильное время для сдачи.

Самое благоприятное время для сдачи квартиры, это с середины августа до декабря. Это рынок продавца и сдать квартиру в сезон можно на 30% дороже, чем в не сезон. Но если вы решили сдать квартиру весной, то конечно не стоит дожидаться осени, так как вы попросту потеряете деньги.

Показывать квартиру лучше в солнечное время, так как солнечные лучи в целом создают положительное настроение и придают интерьеру привлекательный вид.

Подготовить заранее договор.

Многие стоят перед выбором заключать договор или нет. Каждый должен сам ответить на этот вопрос, я приведу лишь некоторые аргументы за и против. Если ваш ремонт и бытовая техника дороже гарантийного вноса, то существует риск, что квартирант съедет с квартиры, не заплатив за возможный ущерб. По вине вашего квартиранта будут затоплены соседи и размер убытков может намного превосходить возможный доход от аренды. Договор может спасти положение и убытки можно будет компенсировать с квартиранта. Как вариант, от возможных убытков можно застраховать квартиру.

Если вы сдаете квартиру по договору, то это является вашим конкурентным преимуществом перед другими арендаторами. Арендаторы охотней снимут вашу квартиру, так как это для них более безопасный вариант. Судите сами, на рынке существует много мошенников, а они под честное слово оплачивают две, а то и три ежемесячной суммы. Многие дают расписки, но тогда собственник должен доказать, что эти суммы были взяты в качестве арендной платы, иначе арендатор по истечению срока аренды может потребовать назад уплаченные суммы. Многие ищут квартиру только с договором, и с юридической фиксацией оплат по договору, так как им арендные платежи компенсирует работодатель. Или если в дальнейшем планируется взыскать расходы на съем жилья с застройщика. Многие покупают квартиру в новостройке и на время строительства снимают жилье, как правило, застройщик не успевает построить квартиру в срок и арендные платежи можно взыскать в качестве убытков с застройщика. Какой выбрать договор для сдачи квартиры каждый решает сам, я пользуюсь этим    (ссылка на договор найма). Заключая договор, сфотографируйте паспорт арендатора   (первую и страницу с регистрацией), зафиксируйте показания счетчиков.

Немного о налогах.

С полученного дохода от сдачи квартиры в найм, нужно уплатить 13% налог на доход. Уплачивать налог необходимо раз в год с 1 января по 31 марта. Для этого подается налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Иногда встречаются арендаторы, которые по тем или иным причинам сообщают в налоговую о сдаче квартиры в аренду, обычно так делают когда договор аренды расторгнут. Меня часто спрашивают, что делать в такой ситуации и чем это грозит. Ничего страшного, просто заплатите 13% налог и никакого штрафа не будет. Если не заплатите, то налоговая может доначислить налог и заставить уплатить штраф. Но это возможно только в том случае, если в налоговой будут документы, подтверждающие сдачу квартиры в аренду. Еще один часто задаваемый вопрос, имеет ли юридическую силу договор, если по нему не платились налоги? Бывают ситуации, когда арендатор портит имущество, наносит вред больший, чем гарантийный взнос и тогда люди вспоминают о договоре, который они заключали при вселении жильцов. И тут  встает вышеуказанный вопрос. Если договор составлен правильно, то взыскать убытки с арендатора можно, и договор действует даже не смотря на то, что по нему не платились налоги.

Как определить цену сдаваемого жилья?

Оценочные компании, да и риелторы в том числе, оценивают потенциальную стоимость квартиры по схожим объявлениям. Т.е. квартира располагается примерно в том же месте, что и ваш объект недвижимости, такой же площади и такого же состояния. Вам нужно найти среднюю цифру. Но имейте ввиду что часто люди, знающие о формировании цены подобным образом, могут манипулировать в ту или иную сторону. Поэтому объявления должны быть реальными. Не поленитесь и позвоните по ним. И учитывайте только реальные объявления. Оценить сразу правильно квартиру достаточно сложно, это может только риелтор, который работает именно в том районе, где находится ваша квартира, многолетний опыт сделает свою работу. Но не факт что риелтор захочет правильно оценит вашу квартиру. Они заинтересованы сдать квартиру быстро и получить свои комиссионные, а не рисковать и сдавать квартиру целый месяц, ведь клиент может уйти, посчитав маклера не профессионалом. Поэтому зачастую риэлтор отталкивается от ваших ожиданий, лишь незначительно корректируя названную вами цену. Вот и назначают сплошь и рядом цену на квартиру такую, чтобы сдать жилье за 1-2 дня. И вроде как риелтор молодец, быстро выполнил свою работу, и сам риелтор не внакладе, так как по быстрому заработал месячную арендную плату. Но на самом деле риелтор не молодец, а вы просто продешевили.

В цену не входят коммунальные услуги, которые платятся по счетчику  (вода горячая, холодная, водоотведение, электричество, телефон, интернет) все остальное обычно платит собственник квартиры. Вы всегда можете предложить свои условия.

Если вы сдаете в сезон (с августа по декабрь), то звонков будет много. Если звонков много  (больше 10) и все звонки качественные  (т.е. люди готовы приходить смотреть квартиру), то значит вы с ценой не угадали, повышайте цену. Исходя из практики, люди очень часто ошибаются с ценой, причем на порядок.

Где подать объявления об аренде квартиры?

Размещать объявления нужно в самых рейтинговых базах недвижимости. Как их найти? Обычно эти базы на слуху, можно поспрашивать у знакомых, кто-где ищет квартиры. Можно набрать в поисковых системах запрос  «снять квартиру», и вы получите самые рейтинговые базы. Как правило, хватает разместить объявление в 3 рейтинговых базах и остальные сами продублируют ваше объявление. Обычно размещение объявления бесплатное, этих баз хватает, чтобы сдать квартиру.

Миф о закрытой эксклюзивной базе, к которой имеют доступ только риелторы.

Немного хочу поговорить о мифе о наличии эксклюзивной риэлтерской базе, которая есть только у риелторов и именно благодаря ей происходит столь быстрая сдача квартиры. Да, у многих имеется такая база, но вот вам толку от нее будет мало. Она нужна для учета входящих клиентов. Риелторы же как и все размещают информацию в общедоступных базах, оттуда же и берут информацию. Но агентству недвижимости нужно как-то        обосновать высокую стоимость своих услуг, вот и создается миф о какой-то закрытой специальной базе, которая поможет сдать быстро и дорого. Если же вам скажут, что у них есть много потенциальных арендаторов, которые ждут только вас и их нигде невозможно найти, кроме как в их секретной базе, то это неправда. Иначе это был бы обман потенциальных квартиросъёмщиков.

Самому сдавать или обратится за помощью к риелтору? Ведь стоимость их услуг для вас бесплатно, декларируют риелторы.

Услуги совсем не бесплатны, и недешёвые, вы уже знаете, наверное, что бесплатно бывает сыр в мышеловке. Они за день зарабатывают по 30 000 -100 000 руб.   (я говорю про хороших агентов) причем эти деньги ваши. Если ваш доход не позволяет вам раскидываться немалыми деньгами, тогда читаем дальше.

Зачем отдавать такие деньги риелторам, ведь лучше эти деньги потратить на налоги, и сдавать квартиру по белому, застраховать жилье и гражданскую ответственность, пожертвовать в детский дом или иным образом распорядиться, но просто так отдавать эти суммы риелторам не самое правильное решение на мой взгляд. Сдать квартиру не сложнее чем продать что-нибудь        из вещей. И вы намного дороже и быстрее сдадите квартиру сами. Это ваше огромное конкурентное преимущество перед другими арендаторами, такие квартиры от собственника ищут многие и большая удача, если их находят. Почему же это огромное преимущество?:

Во-первых, не у всех есть сразу 3 суммы арендной платы, а таких людей 30% рынка.

Во-вторых, примерно 50% людей обращается к риелторам для подбора жилья, и такие риелторы ищут квартиры именно от собственников, иначе клиенту придется платить 4 суммы   (за первый месяц аренды, гарантийный внос, комиссию агента, который сдает квартиру и комиссию агента который ищет квартиру), и не каждый пойдет на такие условия, ведь каждый знает, что платятся три суммы, но никак не четыре.

В-третьих, сама арендная плата получается дешевле. К примеру, вы сдаете квартиру за 36 000 руб. и агентство сдает точно такую же квартиру тоже за 36 000, но их агентские составляют 100% от стоимости одного месяца аренды. Иногда агентское вознаграждение больше 100%, иногда меньше, сейчас это не самое главное. В итоге для конечного арендатора ваша квартира получается дешевле, чем квартира от агентства на 3 000 руб. в месяц. т.е. квартира от агентства обойдется квартиранту 39 000 в месяц   (36 000/12=3 000+36 000=39 000). Согласитесь 36 000 и 39 000 это две разные суммы.

Вот почему квартиры от собственника улетают как горячие пирожки? Потому что 70% рынка ищут именно квартиры от собственника.

Кому сдать? выбираем арендаторов   (фейс -контроль или с собаками вход запрещен)

Вы должны определиться для себя, кому вы будете сдавать, а кому вход заказан. Самый предпочтительные квартиранты — это семейная русская пара, без детей, без животных, без вредных привычек, со стабильным заработком. Почему пара? — потому что не будут приводить в квартиру постоянно меняющихся партнеров, устраивать пьяные шумные вечеринки, беспокоить соседей, и в целом более стабильны. Почему русская   (более правильно будет славянской внешности)? — потому что, как правило, восточные люди гостеприимные и сдаешь одному, а живут 20 человек, да и другие культурные особенности. Детей тоже не все приветствуют, маленькие детки могут испортить мягкую мебель, изрисовать обои. Также бывает такое, что у молодой семьи появляются пробелы в финансах и вы встанете перед выбором выкидывать на улицу семью с детками или позволить жить в долг. С животными тоже никто не любит сдавать, так как запах может остаться в квартире надолго. К тому же, животные царапают мебель и напольное покрытие. Почему без вредных привычек, надеюсь тоже все предельно понятно, если пьет, то шумные посиделки, после которых на вас могут жаловаться соседи, если курят, то квартира будет прокурена. Стабильный заработок позволит не менять арендаторов долгое время, просто очень часто бывает так, что через некоторое время съёма жилья, вас просят подождать с арендной платой, ссылаясь на задержку выплаты зарплаты или иные обстоятельства, вы соглашаетесь, так как у вас же еще есть сумма гарантийного взноса. Но по истечении месяца ожидания очередного платежа, квартирант съезжает. И возможные убытки вы не можете компенсировать из гарантийного вноса. Так что лучше сдавать людям, имеющим стабильный заработок. Лучше сразу предупредить, что не потерпите задержки внесения арендной платы, чтобы даже не обращались с подобными просьбами. Проверить стабильность дохода квартиранта можно, к примеру, попросив их предоставить трудовой договор, уже хоть какая-то проверка.

Если решите сдавать кому-то        из описанных выше категорий, то цена должна быть выше рыночной.

Если вы все сделали правильно, то остается только принимать звонки и назначать просмотр. Вы же на другую сим-карту оформили объявление? Правильно сделали, так держать.

Показываем квартиру.

Если у вас темные шторы, то распахните их и пустите солнечный свет, именно при таком освещении квартира выглядит наиболее предпочтительней. Одно из главных правил дизайна — это пустить побольше солнечного света в квартиру и тогда практически любой дизайн заиграет.

Если у вас проблемы с шумоизоляцией, то включите телевизор, радио, многие идут дальше и специально подбирают музыкальную коллекцию, ласкающую слух. Примерно как в роскошном отеле на завтраке.

Помещение должно быть проветрено от посторонних запахов, многих отталкивает именно запах.

Можно зажечь пару красивых свечей для придания уюта. В общем, создать впечатление, что квартира как красивая невеста на выданье ждет своего хозяина.

Многие прочтут мою статью и скажут:  «какой странный человек, столько действий делает, чтобы сдать квартиры, я мол сдаю без дополнительных усилий, и так снимают». Повторюсь, эти действия способствуют сдаче квартиры дороже в среднем на 25%, а за низкую цену можно сдать и не предпринимая эти действия. Надеюсь, кому-то        пригодятся мои советы, хороших вам квартирантов.

P.S. Я не против риелторов, они скорее всего тоже будут читать статью, как минимум 3х хороших риелторов я знаю, я против жадных и не компетентных специалистов, а таких очень много на рынке. Если вам посчастливится встретить хорошего надежного риелтора, то тогда вам все эти знания не нужны, держитесь за такого человека. И не позволяйте себя дурачить, удачи.

Само время подвело каждого собственника к решению получать так называемый, пассивный доход. Например, при помощи собственного жилья. Ведь человек может проживать в родительском доме, даже в другом городе или другой стране. Наличие свободного жилья в собственности позволяет распоряжаться им по своему усмотрению, а значит, собственник вправе передать жилье для проживания квартирантам.

И здесь особенность момента заключается в выборе между простотой взаимоотношений и необходимостью учесть массу ранее незнакомых нюансов, т. е. сложностью.

На самом деле сложность, как и простота, является кажущейся. Сложность – это скорее обеспечение безопасности. Конечно, предельно просто передать ключи, надеясь на человеческую порядочность. Только потом не стоит удивляться, откуда появились эти квартиранты, если навстречу приходил совсем другой человек – мужчина приятной наружности. Следующим поводом удивиться станет нежелание чужих людей покидать вашу квартиру и готовность проживать в ней без оплаты.  В том, что оставленное имущество исчезло либо превратилось в хлам, будет стыдно признаться даже себе, а не то, что своим родным и знакомым.

Читайте также: Мониторинг НФП России

Отдельной темой является то, что каждый гражданин обязан заплатить налог в государственную казну и только после этого спать спокойно. Таким образом, критическая масса доводов именно за то, чтобы выбрать путь оформления отношений по букве закона.

Как правильно сдать квартиру: общие вопросы

  1. Законодатель определил, что жилье сдается только для проживания. Сдать квартиру можно в наем конкретному человеку, который считается нанимателем. Если жилая собственность сдается предприятию, учреждению, организации, то это считается арендой.  В дальнейшем в арендованном помещении также живут люди.
  2. Необходимо определиться, нужны ли посредники для того, чтобы сдать жилье в аренду и наем. Такие посредники, как агентства недвижимости, могут быть весьма полезными. Ведь они способны:
  • взять на себя поиск нанимателей;
  • показывать жилье потенциальным квартирантам;
  • консультировать по самым разным вопросам;
  • договориться о плате за аренду и наем;
  • оформить договор по всем правилам.
  1. Необходимо учесть количество собственников квартиры.  Хорошо, когда есть только один собственник. Тогда именно он подписывает договор. Когда собственников несколько, то остальные могут доверить оформить документы либо указать в договоре всех, чтобы они присутствовали и поставили свои подписи.
  2. Необходимо выбрать между арендой и наймом. Это важно, поскольку есть юридические отличия в правах и обязанностях. Более свободными являются отношения сторон, когда жилое помещение сдается в аренду. В этом случае можно урегулировать в договоре множество нюансов. Кроме того, зачастую самыми ответственными в оплате и других обязательствах признаны именно юридические структуры, а не граждане. Конечно, если есть желание познакомиться с людьми, которые будут жить в квартире, то стоит предпочесть сдачу в наем.

При этом необходимо учитывать, что наниматель имеет большие права по закону.  В частности, наймодателю нельзя инициировать прекращение договора, тогда как самому нанимателю, чтобы расторгнуть договор, достаточно сообщить об этом за 3 месяца.  Сдача квартиры в наем предусмотрена до 5 лет.  Особым случаем является наем до двенадцати месяцев. Если длительность договора на сдачу жилья в наем составляет год и более, то необходимо его регистрировать.  При аренде регистрируется договор на срок более года.

Что следует указать в договоре аренды и найма

После того как были разъяснены и полностью уяснены ответы на общие вопросы, необходимо переходить к составлению договора, который обобщает и конкретизирует порядок действий, возникающих по факту сдачи квартиры.  Этот документ содержит принятые законом определения, а также четкие разделы;

  • в договоре граждане и структуры являются «сторонами».  Обязательно заполняются сведения из паспорта, а также юридическое название;
  • заполняются сведения о том, на какой улице и в каком доме располагается квартира, ее номер, возможно, этаж, подъезд;
  • проставляется размер вносимой платы, определяется порядок внесения платы, выбранный вид расчетов;
  • фиксируется обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать сохранность вещей, самого жилого помещения;
  • повторяются ограничения, предусмотренные Гражданским кодексом. Закон в большей мере защищает нанимателя. Договор должен воспроизвести нормы закона;
  • определяется, на какое время сдается жилье;
  • фиксируется, сколько человек намерено проживать;
  • определяется, какие штрафы и за что уплачиваются;
  • предоставляется право собственнику самому проверить состояние жилья в течение аренды, найма;
  • фиксируется, с какого момента начинают действовать правовые отношения;
  • предусматривается право собственника получить страховую сумму, порядок внесения и ее размер;
  • содержится перечень вещей, определяется их состояние. Можно сфотографировать внешний вид.

Очень предпочтительно внести как можно больше конкретики.  Потому что люди склонны сначала забывать, слышать только то, что удобно, понимать по-своему.  А потом утверждать, то, чего не было, спорить, настаивать на своем. Максимально конкретно оформленные пункты способны предупредить любой конфликт, тем самым предоставив возможность испытывать к себе и другим людям теплые дружеские чувства.

Что подумают соседи

Собственник жилья имеет законное право не ставить соседей в известность о своих планах сдать квартиру. В то же самое время есть большой смысл поделиться такими планами. Особенно, если ваши отношения были соседскими в лучшем понимании этого слова. Хорошие соседи могут помочь найти квартирантов, тем самым уменьшив уровень тревожности за сохранность жилья. В любом случае готовность соседей присмотреть за квартирой на время проживания в ней других людей пойдет только на пользу. При этом сдавайте жилье тому человеку, который вызывает у вас расположение и доверие, а не первому, кто пришел с улицы.

Читайте также: В каком банке лучше всего взять потребительский кредит?

Как определить величину платы за аренду и наем

Средние величины стоимости жилья для квартирантов легко найти по объявлениям в газетах, столбах, сайтах. Также вокруг всегда есть люди, которые могут выступить экспертами в этом вопросе. Родственники, друзья, коллеги… Можно зайти на консультацию к профессионалам по недвижимости. Уменьшать цену не стоит. Спрос на жилье является постоянным, и есть возможность сдать в аренду или наем по очень привлекательной стоимости. Особенно при наличии таких факторов:

  • квартира находится в близости от метро и других видов транспорта;
  • недалеко от дома находятся предприятия, организации торговой, социальной, медицинской инфраструктуры (школа, детский сад, поликлиника, аптека, магазины, рынок и т. д.);
  • в доме работает один или несколько лифтов;
  • подъезд и двор дома убираются, в них чисто;
  • в квартире нет поломанных вещей, разбитой сантехники;
  • порядочные и приличные соседи.

Как платить налоги

Налоги и обязательства уплаты по ним – самые разные.  Здесь принимается в расчет статус гражданина. Ведь он может заниматься предпринимательством либо не быть связанным с данной сферой.  Гражданин, который уже является бизнесменом, может предоставлять жилье в аренду. Тогда есть выбор между системами внесения налогов. Предприниматель по общей системе платит больше налогов и представляет много отчетов.

По упрощенной системе можно отдать налог 6% от денежных поступлений, но необходимо платить страховые взносы. Если свидетельства на ведение предпринимательства нет, то необходимо платить налог в размере 15%. Только тщательный учет всех аспектов, в том числе расчет сумм налога от планируемых доходов по разным ставкам, позволит найти оптимальный вариант.

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу. Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги. При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник — тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки — необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

  • обеспечение сохранности жилого помещения;
  • поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
  • осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
  • самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. Неуплата налогов влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что налоговая служба никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять регистрацию по месту пребывания (иначе — временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.

Как правильно сдать квартиру квартирантам. Как правильно составить договор при сдаче квартиры квартирантам. 
  1. Diagnost-master

    Перед тем, как начинать поиски квартиросъемщиков, позвоните в несколько агентств недвижимости и узнайте, сколько стоит аренда квартир, схожих с Вашей. Стоит отметить, что во многих риэлтерских конторах цены могут сильно розниться. Поэтому обзвоните 5-6 агентств и выясните среднюю стоимость.

  2. Дмитрий

    Самое главное, при сдаче квартиры в аренду — заключить договор со страховой компанией.
    Даже если ремонт в квартире никакой и мебели там только табуретка, все равно страховка нужна. Прежде всего — страхование ответственности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *